2024香港離婚後業權分配及按揭處理
離婚業權是處理離婚時不可避免要面對的一個議題，特別是當涉及到夫妻共有的不動產。在離婚過程中，法院將決定如何將物業權益劃分給前夫妻雙方。此外，對於潛在的買家來說，識別出涉及離婚訴訟的物業是一個重要的考量。以下將和大家深入探討香港離婚業權分配及按揭處理。
離婚時的財產業權分配法則
當夫妻雙方決定離婚，如若在物業業權上未能達成共識，則需要法庭介入以解決爭議。香港的法律依據《婚姻法律程序與財產條例》來裁定相關的財產分配。
物業持有形式的影響
在香港，即使是單一名字持有的物業，離婚後也可能會被分割。法庭將考慮夫妻雙方名下的所有資產，包括但不限於銀行存款、物業、股票及基金等。這些資產被視為家庭共有，法庭將根據公平原則進行分配。此外，即使物業是夫妻聯名持有，離婚後每人獲得的業權比例也可能不同。
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香港離婚後業權分配原則
考量離婚資產分配的因素
法庭在處理離婚資產分配時，會綜合考慮多個因素：
- 雙方目前及未來可預見的收入、資產以及其他經濟來源；
- 雙方目前及未來可能的經濟需求與開支；
- 雙方在婚姻期間的生活標準；
- 雙方的年齡及健康狀況；
- 婚姻持續的時間；
- 雙方對家庭的貢獻，包括照顧家庭成員等；
- 雙方因離婚可能失去的利益，如退休金；
- 子女的福利與利益。
透過這些綜合評估，法庭將尋求達到最公正的財產分配方式，以確保雙方及家庭成員的權益被妥善處理。
婚前後協議的影響
在香港，是否有訂立婚前或婚後協議對夫婦的權利與責任有顯著影響。這些協議通常明訂了夫妻在離婚時各自的責任及權利，涵蓋財產分配和贍養等問題。例如，協議可能規定任何一方都無權要求分配對方的單獨或全部財產。然而，值得注意的是，香港法律尚未給予婚前協議明確的法律地位。
法庭介入的財產分配
如果夫妻離婚並且未能自行達成財產分配協議，則必須由法庭介入決定。法庭會考慮多種因素，決定是將財產均分還是按其他比例分配。
購買物業的考量
從投資的角度來看，即使是夫婦購買房產，為了節省印花稅，通常不會選擇聯名購買，而是由其中一方名下持有，以免浪費首次購房者的優惠。然而，許多人選擇聯名購買以保護雙方的權益。
離婚時的財產保障
在離婚時，不論是個人名下還是聯名持有的物業，都會被視為家庭資產，法庭均可進行分配。若物業由男方持有並且夫妻共同供樓，女方可以透過提供付款記錄等證據來爭取自己對物業的權益，即使她的名字不在契據上。
法庭處理離婚後業權的方式
法庭的財產分配命令
在處理離婚案件中，法庭考慮多面向因素後，可能會作出不同的財產分配命令。這些命令主要包括三種情況：要求出售物業、將物業轉讓給一方，或讓雙方繼續聯名持有。
出售物業的命令
在某些情況下，法庭會命令雙方出售物業並分配所得。如果雙方無法就分配方式達成協議，法庭將根據各自的經濟狀況和對家庭的貢獻來決定分配比例。
物業轉讓的規定
法庭亦可能要求將物業的業權轉讓給其中一方。例如，如果母親獲得子女的撫養權，即便物業原本由父親持有，法庭也可能將物業判給母親，以保障子女的生活質素。若轉讓的物業價值超過接收方應得的份額，接收方可能需要向對方支付差額。這種情況下，轉讓不需繳納印花稅。值得注意的是，如果物業仍有未清償的抵押，轉讓時需要抵押公司的同意，並可能要求更改抵押契約。
聯名持有的條件
法庭也可能判決雙方繼續以聯名方式持有該物業。在特定條件下，例如一方過世或再婚，或是子女完成教育，雙方才可出售物業。這時，所得將根據雙方的協議或法庭的判決進行分配。
離婚物業的特徵
在香港，購買涉及離婚訴訟的物業可能會面臨一些限制，例如法庭的禁制令。潛在買家在購入此類物業前應進行充分的查冊，識別物業是否正處於婚姻訴訟中。土地登記冊將顯示相關的訴訟活動，例如「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」。
離婚相關的法律文件
在查冊過程中，以下幾個關鍵詞特別重要：離婚呈請（Divorce Petition）、離婚令：行為理由（Order: Divorce Behaviour）、分產契（Deed of Partition）。這些文件能提供買家關於物業涉及離婚訴訟的重要資訊。
注意事項和風險
對於有意購入涉及婚姻訴訟的物業的買家，了解該物業是否處於訴訟期間及相關風險極為重要。透過仔細查冊及評估法律文件，買家可以更好地做出購買決策。
香港離婚後業權按揭批准問題
在香港，當物業因法庭裁決而需轉讓至另一方時，此類物業交易常被視為無償轉讓，或俗稱「送契樓」。例如，一方因離婚裁決而將物業無償轉讓給前配偶。由於這類物業可能因原業主破產而被追回，銀行可能會出於風險考慮，拒絕批准物業的按揭申請。
物業轉讓的市場影響
物業在離婚案件中被視為送契樓，可能會導致其市場價值下降。新買家擔心無法獲批高成數按揭，這不僅增加了物業的財務負擔，同時也提高了未來轉售的困難度。
離婚業權的處理挑戰
處理離婚中的物業分配，對當事人而言是一個複雜的過程。當事人必須明確表達自己的意願，以保障個人權益。同時，潛在的買家也需要充分了解涉及離婚業權的物業可能帶來的風險，防止因缺乏了解而導致重大損失。
和解與替代方案
因此，一些夫妻選擇庭外和解，避免使用「送契」的方式轉讓物業，而是採用有實質金錢交易的「買賣」方式來解決按揭問題。
理性對話的重要性
離婚是每對夫妻都不願意面對的情況，無論是因為理解尚存或是情感破裂。如果能在理性基礎上進行對話，有時可避免複雜的業權轉讓程序，達到更和諧的解決方案。
香港後業權轉讓時需要注意的關鍵法律事項
- 印花稅的責任
即使法庭指令下的房產轉讓，依據《印花稅條例》仍需支付從價印花稅。轉讓雙方要根據交易價格或市場價值繳納稅款，且該稅款的承擔者通常在離婚協議中決定。
- 交易價格的合理性
以低於市場價值的價格進行房產轉讓可能會被視為欺詐債權人的行為，此類交易在某些情況下可以被法院宣布無效。這包括破產或公司清算情況下，過去五年內的低價轉讓可能受到影響。
- 按揭房產的轉讓
轉讓仍有房貸的房產時，新業主不會自動承擔房貸的權利與義務。需要注意的包括解除現有房貸的責任、新房貸的安排、是否需要銀行或其他第三方的同意等。離婚雙方應與銀行確認抵押貸款的申請要求和成功申請的可能性。
- 與房產相關的其他權利
如果房產處於租賃狀態，離婚雙方需要就租約的管理達成共識。此外，可能需要調整房產的持有形式，例如從共同持有變為分權共有，以便管理和分配，並保障家庭成員的居住權。
- 長期居住權
在某些情況下，離婚後一方可能繼續為對方、子女或其他家庭成員提供房產的佔用權，這通常作為房產轉讓協議的一部分。
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